Il Contratto Preliminare di Compravendita: perché si stipula e qual'è la tassazione
11/05/2022
Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso", è un accordo tra venditore e
compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo
contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si
avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita
immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa
che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura
privata autenticata o atto pubblico).
LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E LE IMPOSTE DOVUTE
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla
sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Attualmente, a maggio del 2022, per la registrazione sono dovute:
• l’Imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
compravendita
• l’Imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100
righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata
l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro
proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui
l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo
risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il
rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di
registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata
all'ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le
somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
CONTRATTO SOGGETTO A IVA
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a IVA, il trattamento fiscale del
preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo
di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va
fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in
misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale,
non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di
servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro
proporzionale (0,50%).
L’UTILITÀ DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra
venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso", il venditore venda lo
stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di
godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e
non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo
strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a
favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento
di un notaio. In questo caso, all'imposta di registro e all'imposta di bollo di 155 euro, si
aggiunge il versamento dell’Imposta Ipotecaria di 200 euro e delle Tasse Ipotecarie di
35 euro.