Se compro un immobile all'asta sicuramente è tutto in regola!

Oggi vi voglio parlare di un caso concreto che ci è stato presentato da una nostra cliente che, dopo aver acquistato un immobile all'asta, ci ha chiesto di seguirne la vendita. Appena ricevuto l’incarico abbiamo analizzato la documentazione e ci siamo resi conto di alcune “anomalie" di cui la signora non era consapevole. Non entrerò nello specifico di questo caso ma prenderò spunto da questa situazione per focalizzarmi su un aspetto che in tanti ignorano quando si apprestano ad acquistare in asta.

Anche in questo caso il consiglio è di rivolgervi a professionisti che conoscano bene la materia. Ultimamente sono tanti che si offrono per questo servizio ma non tutti hanno le competenze per svolgerlo al meglio. Sgombro il campo da ogni possibile fraintendimento. Io e la mia agenzia non siamo in grado di accompagnarvi in questo percorso e quando ci viene richiesto consigliamo i migliori professionisti del settore.

Sfatiamo subito una di quelle leggende metropolitane per cui se compro un immobile all'asta sicuramente questo è esente da vizi. Niente di più falso. L’immobile, salvo rari casi, sarà solamente come descritto nella perizia che il CTU avrà redatto per conto del giudice. Per i meno tecnici il CTU non è altro che l’acronimo di Consulente Tecnico d’Ufficio, ovvero un professionista (geometra, tecnico, ingegnere) regolarmente iscritto in un apposito albo del tribunale, che ha il compito di assistere il giudice nella parte tecnica dell’asta giudiziaria.

Tralasciamo tutta la procedura che porta alla perizia finale, e concentriamoci sulle conseguenze che questa ricopre nel corso dell’asta immobiliare. Da un punto di vista tecnico è la Bibbia. Sia il giudice, che i possibili interessati all'acquisto non devono avere altro riferimento che questo. Perché è bene sapere ed imprimere nella propria mente, che in caso di acquisto da una vendita forzata, come lo sono le aste immobiliari, non si applicano le normali regole stabilite dal Codice Civile, in particolare dall'art. 2922, per quanto riguarda la garanzia per i vizi della cosa comprata. In parole povere il Tribunale non è tenuto a garantire e tutelare l’acquirente come invece accade nelle normali compravendite, ma solo a descrivere con minuziosa precisione lo stato di fatto del bene oggetto d’asta.

Tornando al nostro caso, della Signora che ci ha chiesto di occuparci del suo immobile, la domanda è questa: ha qualche possibilità di far valere le proprie ragioni in caso di “anomalie" presenti nello stato di fatto? La risposta è si, ma a precise condizioni. Ricordate che la perizia è la Bibbia di un’asta giudiziaria? Ebbene, noi abbiamo per prima cosa chiesto di leggere la Bibbia per poter fare le nostre valutazioni. Se in questa perizia le anomalie erano state descritte correttamente, e la Signora aveva avuto la possibilità di prenderne visione, allora non c’è niente da fare. L’immobile è regolarmente trasferito ed eventuali problemi l’aggiudicataria dovrà risolverli per proprio conto. Mettiamo il caso invece che nella perizia non siano presenti queste anomalie. Bisognerà verificare se l’immobile risulta profondamente difforme rispetto alla perizia, oppure se è stato danneggiato a tal punto da comprometterne l’utilizzo in modo irreparabile. Se uno di questi due casi corrisponderà al vero allora la nostra cliente potrà agire in giudizio e chiedere i danni che lamenta di aver subito, danni che comunque dovranno sempre essere stabiliti e quantificati da un giudice.